[법률상식] 임대차계약체결시 주의사항

좀전에 임대차 계약 문의하시는 글이 있었는데 리플 작성중에 글이 없어져 버렸네요 -o-;;;

써놓은 글이 아까워서 별도 글로 올립니다. 도움 되시기 바랍니다.

정확한 답변을 드리기에는 정보가 다소 부족하긴 합니다만,

우선 가장 먼저 드릴 말씀은 사기꾼들이 작정하고 사기를 치겠다고 덤비면 사실상 피할 방법은 없다는 점입니다.

그렇기 때문에 모든 종류의 부동산계약에는 어느정도의 리스크는 감수할 수 밖에 없는 거구요.

그리고 부동산 계약이라는게 워낙 경우의 수가 많고 변수가 많아서 처음부터 끝까지 다 짚어드리기는 사정상 곤란하므로,

말씀해 주신 부분에 한정해서 범위를 좁혀보겠습니다.

1. 부동산이 관리하는 집

이런 집들 종종 있습니다. 단, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확보하셔야 합니다.

이 경우 중개인은 임대인의 대리인이 되고, 통상적으로 이용되는 임대차계약서에는 손해배상의 예정으로 계약금 상당액을 표시하는 내용이 포함되어 있으므로,

대리권입증요구에 응하지 않을 경우 민법 제135조 제1항 및 공인중개사법 제30조 제1항에 의해 계약금의 배액을 상환할 책임이 있습니다.

쉽게 말하면, 중개인에게 "집주인 위임장하고 인감증명 내놔라. 못내놓으면 계약 해제하고 너한테 책임묻겠다" 라는 말이 가능해진다는 소립니다.

물론, 등기부상 소유자 명의와 계약서상 임대인의 명의가 일치하는지 확인하는 것은 기본입니다.

2. 선순위 대출에 대해서

임대차계약의 체결시 '내 보증금이 안전할 것인가'를 판단하기 위한 제일 기본적인 확인사항은

등기부상 근저당권의 '채권최고액'입니다.

흔히들 부동산에서 많이 하는 이야기가 예컨대,

"이 건물 시세가 10억이고 근저당권은 5억이지만 실제 채무액은 3억이고 은행에서 발행한 채무증명서로 확인시켜줄수도 있으니 전세3억이면 안전하다"라는 류의 말입니다.

즉, '채무액 3억하고 전세금 3억 합하면 6억밖에 안되는거고 건물 시세는 10억이니 경매로 넘어가도 최소 7억은 나올 것이므로 안전하다'

이거 거짓말입니다.

'안전한지 불안한지'는 건물이 경매로 넘어가게 생겼을 때 문제가 되는 것인데, 실제로  경매가 들어가는 상황이라는 말은 근저당권이 만땅으로 찼는데도 이행이 불가능해진다는 뜻이거든요.

즉, '경매로 넘어가는 경우'를 상정한다면 '채권최고액(실채무액이 아닙니다!) + 내 전세금'을 더한 액수가 건물의 예상 낙찰가액(시세가 아닙니다!)보다 아래여야 안전하다는 말이 됩니다.

그런데, 사안의 경우 '건물앞으로' 근저당권등기가 있다는 말로 미루어 집합건물이 아닌 단일건물로 보입니다.

그렇다면 또 이야기가 달라집니다.

이때는 '나보다 먼저 입주하여 확정일자를 받은 사람들'전부가 나보다 선순위가 됩니다.

즉, 위 공식이 어떻게 바뀌는가 하면,

"선순위 근저당권의 채권최고액+나보다 선순위 임차인들의 임차보증금 합계액+내 보증금"이 "건물의 예상낙찰가액"보다 적어야 내 보증금이 안전한 것입니다.

3. 전입신고 및 주택인도와 확정일자

이사를 내년 2월에 한다고 하셨는데요, 일단 잔금을 치르고 목적물을 인도받으시게되면 당일에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 두셔야 합니다.

주택임대차보호법상 대항력의 발생 요건이 "전입신고와 목적물의 점유"이기 때문입니다.

즉, 직접 들어가서 살지 않으신다고 해도 목적물의 인도는 마치셔야 한다는 말이 됩니다.

집 열쇠 등을 받으시고 간단한 짐 일부라도 들여놓으세요.

물론 실제 이사일까지 발생하는 관리비 등도 당연히 부담하셔야 합니다.

'확정일자'는 경매로 넘어가게 될 경우 순위를 정하는 기준일이 된다고 보시면 됩니다.

4. 공짜는 없다

세상에 공짜는 없습니다. 시세보다 현저히 저렴한 집이라면 무언가 문제가 있을 가능성이 높습니다. 면밀히 검토하셔야 합니다.

요약

1. 등기부상 소유자와 계약서상 임대인의 명의가 일치하는지 확인

2. 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서 수령

3. 가. 근저당권의 채권최고액+선순위 임차인들의 임차보증금 합계액+내 보증금 액수

   나. 건물의 시세 X 그동네의 평균 낙찰가율

   (이건 부동산에 물어보면 부동산에서는 알려줄 의무가 있습니다. 그러나 먼저 물어보지 않으면 보통은 알려주지 않습니다)

  '가'의 액수가 '나'보다 크면 '보증금을 날릴 가능성이 있다'라고 봐야함

4. 잔금 당일날 인도받고 전입신고 및 확정일자 받을것(이사까지 할 필요는 없음)

5. 중개인은 내편이 아니다. 친절하다고 속지말것.