안타까운 부동산 시장, 어디까지 갈련지...

부동산 시장 예측은 개인마다 다르지만

수요 측면에서는 말씀하신대로 1. 실수요는 대출 규제로 사고 싶어도 사기 어려워지고 (그래도 사는 사람 있겠지만) 2. 다주택 투자 수요는 취득세 보유세 중과로 수익률 하락으로 사는 매력이 줄어듭니다.

다만 전세가 수요의 레버리지 역할을 하기 때문에 전세가율이 중요하나, 갭투자는 실수요보다 다주택수요가 더 많은데, 위의 논리로 갭투자도 어려운 상황

때문에 수요는 아주 건전한 상황입니다. 

말씀하신대로 건전한 사람만 살수 있음. 수요 전체의 하락

통계적으로 역사적 자가 보유율 피크를 향해 가고 있습니다. -> 더 이상 살 실수요가 줄어들고 있다는 의미.

공급 측면은

새 아파트만 공급이 아니라, 거래 가능한 물량이 공급이죠.

공급은 1. 새로 지어서 공급 2. 다주택자가 물건을 출하 3. 1주택자가 물건을 출하 후 전세 이렇게 3개인데

1번은 3기 신도시까지는 어렵고 

2번은 양도세 중과로 어렵고

3번도 상승장이기 때문에 어렵습니다. 

공급도 수요와 동일하게 늘어나기 어려운 구조이죠.

때문에 당분간은 강보합 정도로 봅니다. 

저도 당장 공급은 없으나, 수요도 없다고 보는게 아리아 스타크님과의 큰 차이네요. 

그러나 공시지가 현실화가 될 수록 다주택 매물이 출하될 것이고

3기 신도시도 공급이 되겠죠.

일부 사람들은 재건축 재개발로 공급을 해야 한다고 하는데, 그건 상승장 초입에나 쓸 수 있는 옵션이고

지금은 너무 늦었습니다. 재건축 재개발 활성화를 하면 멸실로 인해 수요가 팽창하고, 이를 통한 공급은 5년 후나 가능하기 때문입니다. (신규 택지 지정보다 더 오래걸림)

또한 재건축 재개발 멸실로 인한 신규 공급은 +30% 정도 밖에 안되서 공급 효과가 미미합니다. 

지금 상승장 후반부에 쓰면 더 큰 폭등을 가져옵니다.

때문에 정부도 이를 알기에, 절대 재건축 재개발은 안풀어 줄겁니다. 

저는 지금 시장 왜곡으로 더 상승장이 가면 

하락은 더 크게 올거라 생각합니다. 모든 자산시장이 그래요. 그래서 좀 더 가줬으면 좋겠네요.

저는 이번 상승장에서 실거주 외 부동산은 올해 봄~가을 정도에 다 처분하고, 다음 하락장을 기다리는 중입니다.

저는 이런 유래없는 유동성 장세에 대부분 자산이 올라가는데 세금 두들겨 맞는 애매한 부동산에 에셋 파킹하는 것보다, 다른 자산에 좀 분산해 두는게 좋다 보고, 그렇게 한 상태입니다.

영원히 상승하는 자산이란 절대 존재하지 않아요.

좋은 투자 하시기 바랍니다 :-) 

덧붙여 대출 금지, 신용대출 차단, 양도세 중과세, 공시지가 현실화, 재건축 초과이득 환수 등은 유예 됩니다. 언제가는.

부동산 시장이 급격하게 하락할 때. (박근혜 때를 보세요.)

전세자금대출을 받으셔서 전세로 이동하시거나 (전세대출 이율과 월세와 비교 필요)

소득조건이 맞으시면 공공임대로 들어가시거나

직장에서 좀 더 멀더라도 저렴한 전세 지역에 거주하시거나 

하면서, 청약을 통한 분양을 노려보실 수 밖에 없죠. 현재로는. 무주택이시라면.

난 굳이 부동산 상승에 대한 시세 차익을 먹을 생각 없이 평생 내집 하나만 있어도 된다 하면

서울의 아파트는 비싸지만, 빌라는 저렴합니다. (대신 오르지를 않죠.)

빌라를 매수하시는 것도 하나의 옵션입니다만, 실수요도 오를 자산을 사고 싶어하지, 오르기 힘든 자산을 사고 싶어하진 않으니까요.

(무주택자의 이중성. 무주택일떄는 하락을 기대하나, 자신이 매수후에는 상승론자가 됨.)

하락장에서 매수하는건 주로 무주택자가 아니라, 투자자입니다.

왜냐면 하락장에서는 무주택자는 더 떨어질까봐 못사는게 허다하거든요. 주로 하락장에서 사는 사람은 투자 경험이 있는 사람이 과감하게 매수하는게 일반적이더라구요.

난 다음 하락장에서 무조건 사겠어! 하던 사람중에 실제로 사는 사람 많이 못봤습니다. 

자금대출 어려울거에요. 지금 빚까지 지고 있거든요.  공공임대????? 저도 공공임대 많이 알아봤는데

자격조건에 들어가기가 정말 만만치 않더군요. 동생 남편 수입으로는 공공임대 자격에 들어갈 수 있을지 매우 의문입니다.

거주 목적이니까 빌라라도 자가로 살 수 있으면 그보다 더 좋을 수 없다지만,

확실히 아파트가 아니라 빌라가 어떤 형태로든 더 구하기에는 낫겠죠.

엘리베이터 없는 아파트 6,7층에 사느니 낮은 층수의 빌라가 살기에도 나을거 같구요.

결혼하면 대부분 돈, 돈 하죠. 안그러던 사람도요.   물론 예외는 있을테지만요.

일단 댓글 자체가 참... 기분이 나쁘네요. 

1. 인식하는 수준도 참 아득합니다 -> 남을 자기 마음대로 평가하고 비하하는 것. 어떤 권리로 남을 평가하시는지 모르겠네요. 평가 하지 않고 의견만 남길 수도 있을텐데요.

2. 똥 덩어리, 붕어대가리 -> 참 이런 말을 꼭 쓰셔야 하는지. 

소부님의 의견에 동의하는 건 아니지만, 위의 이유로 별로 말을 섞고 싶지 않네요. 

의견을 나누는 것은 좋지만 

토론의 상대방, 혹은 토론의 주제에 나오는 어떤 세력, 인물에 대해서 자신과 의견이 다르다고 "평가"와 비하를 하는 것은 별로 제가 선호하는 대화가 아니라서요.

좋은 하루 되세요.

소부님의 부동산 시장에 대한 의견을 존중합니다. 그렇게 생각하실 수도 있죠.

하지만 글에 남은 저에 대한 평가와 비아냥으로 보았을 때, 의견을 나누는 상대방의 기분은 배려하지 못하시는 것 같아요.

그럴 수록 외로워 지실 것 같습니다. 상대방과 소통이 되지 못하니까요.

저를 욕해서 마음이 평안해 지고 논의에서 이겼다는 느낌이 드신다면, 그렇게 하세요~

항상 행복하시고 좋은 댓글과 평온한 글로 만나 뵙기를 바라겠습니다. 

1. 인구가 줄어드는 것과 부동산 가격은 생각보다 인과관계가 높지 않습니다.

부동산은 수도권, 지방, 서울, 그리고 서울에서도 핵심지가 모두 분절되어 있는 시장입니다.

인구 전체가 감소한다면, 비 선호 거주지역의 부동산은 떨어지겠지만, 선호지역의 부동산은 떨어지기 어렵다는게 보통의 연구 결과입니다.

인구가 감소할 수록 전체 경제의 활력은 떨어지지만, 그걸 만회하기 위해서 핵심지로 주요 기능이 집중되는 현상이 가속화 되기 때문입니다. (지방은 망하고, 서울은 흥하고)

2. 일본의 경우 부동산과 자산 시장의 버블이 현재 우리가 목도하고 있는 국내 시장의 버블과는 비교되지도 못하게 컸습니다.

때문에 하락기에도 매우 심하게 침체가 온 것이죠.

일본의 거품 경제가 그렇게 커진 것은 플라자 합의로 인한 통화 정책의 원인도 있었고, 이 때 일본 정부의 대처가 적절하지 못했다는 측면도 있습니다.

이 후 많은 학자들이 일본의 거품 경제에 대해서 많은 연구를 하였고, 그 이후 이에 대한 대처도 어느 정도 정교해진 부분이 있습니다. (거품에 대한 관리)

일단 저는 부동산에 관심이 많은 일반인이지, 여기에 전문가가 아님을 밝힙니다.

따라서 저는 해결책을 낼 수 있는 지식과 위치에 있지도 않고, 저의 의견이 정답이라고 생각하지 않습니다.

그리고 저는 도시 개발에 대해서는 크게 관심이 없고 자산으로의 부동산에 관심이 더 많습니다. (도시개발 방향에 대한 의견이 있으나... 주 관심사는 아님)

부동산을 자산으로 보는 것을 평가절하시는 것은 알겠으나

자본주의 사회에서는 극히 자연스러운 사회라고 생각하고, 투자가 아니라 실거주 한채를 구입하는 것도 내 평생 모은 돈이 들어가는 일인데, 자산가치를 생각하지 않는 쿨한 사람은 전혀 없다고 생각합니다.

또한 중국과 같은 국가가 부동산을 소유하는 거나, 극단적인 토지 공개념은 우리나라의 자본주의 이념을 해치는 것이라 생각하기에 반대합니다.

자본주의 사회에서 자본 이득을 욕망하는 것이 왜 더럽고 탐욕스러운 건가요? 그런 시선에 단호히 반대하고, 자본시장이 활성화 될 수록 전체 시장에도 양질의 상품이 공급될 수 있다고 믿습니다.

일단 저는 굳이 도시 과밀화 문제 등 우리 도시가 어떤 모습으로 가야 하는 것의 문제와 부동산 가격의 문제를 엮어서 생각 하는 것이 문제를 푸는 해법은 아니라고 생각합니다.

도시 과밀화 문제는 도시 공학자와 건축가들이 풀어낼 문제이고, 이 것이 부동산 가격의 문제와 엮이면 너무나 이슈가 복잡해 져서, 해결책이 나오지 않습니다. (물론 둘이 연관되어 있으나, 이를 모두 고려하다 보면 문제를 풀 수 없음)

때문에 부동산과 도시 개발 문제를 국토부에서 모두 다루지 말고, 부동산 가격은 기재부와 국토부에서, 그리고 도시와 주택에 대한 문제는 주택청에서 분리해서 추진하자는 이야기가 나오는 겁니다. (주택청 추진 관련 기사를 찾아보시기 바랍니다.) 

부동산 가격은 1) 유동성 2) 공급과 멸실 3) 자산 시장이 가진 사이클 4) 심리 등 여러가지 요소가 복합된 결과물입니다.

여기서 도시 재생과 과밀화 문제는 어디를 공급할 것인가, 어떤 주택을 공급할 것인가 의 이슈에만 연결이 되지, 도시 재생 = 부동산 문제라고 보이지는 않습니다. 

다만 많은 전문가들이 지적하는 대로 뉴타운 지정이 사라지면서, 꾸준하게 공급되던 서울의 아파트 공급이 많이 사라졌고, 이 것이 현재의 상승 사이클을 지속 시키는 여러 이유 중 하나가 된 것은 사실이라고 봅니다. (몇번 말씀 드리지만, 여러 이유 중 하나일 뿐입니다.)

부동산은 사이클을 가진 자산이고, 지금은 가격이 올라가는 상승장이지만, 하락장은 반드시 온다는 것이 저의 의견입니다.

그리고 예전에 인구 감소와 일본의 사례를 가지고 부동산 장기 침체를 주장하던 선대인 같은 사람이 있었습니다.

인구 감소와 부동산이 상관관계가 적다고 한 것은 인구 감소가 부동산 가격의 모든 것을 말해주지는 않는다는 의미입니다. (횡설수설이 아니라.) 

그리고 어떤 도시를 만들어야 하는가? 는 저의 관심 분야가 아닙니다. 

다만 저의 확고한 신념은 도시 재생이던, 뉴타운이던, 어떤 것이던 수요자인 국민이 원하는 상품을 제공해 주어야 한다는 것입니다.

최근에 창신동 도시재생 사례가 많이 나오는데요. 

저는 확고하게 몇년간 박원순 시장이 공급한 도시재생은 국민이 원하는 형태의 주택 상품은 아니라고 생각합니다.

정치적 신념, 그리고 서울의 고밀 개발 방지를 위해서, 너는 좀 질 안좋은 오래된 주택에 살아라는 폭력이 어디있습니까? 

그리고 도시 재생만 저밀 개발인지 잘 모르겠네요.

부시고 다시 지으려면 반드시 고밀 개발을 해야 한다는 것도 선입견인것 같습니다.

도시의 고밀화가 심각한 문제라면, 재개발도 1:1로 하고 일반분양 없이, 건축비를 모두 세금으로 충당해 주던가요. (물론 상당한 사회적 진통이 있겠으나.) 

그리고 역시 전 여기에는 관심이 없기 때문에, 지식도 없고, 별로 할말도 없습니다.

저는 도시재생에 대해서 이런 견해 정도만 가지고 있습니다.

근데 이게 문제의식이 아닌가요? 문제의식이 뭔가요. 도시재생 = 아 도시재생 결과물을 보니 이건 좀 사람 살기에는 아닌것 같다. 가 문제의식 아닌가요.

또한 말씀 드린 것과 같이 상업지역의 도시재생은 멋진 공간으로 재탄생할 수 있으니 찬성입니다. 피맛골과 같은 사례가 더 발생하지 않았으면 좋겠어요.

창신동 같은 국민이 원하지 않는 주거 상품을 공급하는 것이 아니라 원하는 주거상품을 공급하라 (= 고밀개발하라는 말이 아닙니다.)

정부는 민간의 역할을 하려고 하지마라. 정부는 자신이 모든 주택을 공급하려고 하지마라. 정부는 민간의 건축개발을 하게 해주는 촉진자가 되어야지 스스로 플레이어가 되면 안된다. 

정부는 규제로 부동산 시장을 이길 수 있을 것이라 착각하지 말라. 이를 정치 구호화 하지도 말라. 이는 자산시장의 사이클과 여러 요소가 복합적으로 얽힌 결과이지, 악마같은 투기꾼의 탐욕때문이 아니다.

여러가지 의견을 썼는데 저도 전문가가 아니다 보니 그냥 저의 의견을 두서 없이 쓴 것 뿐입니다.

소부님께서 만약 댓글을 남기신다면 "길게 썼는데 말도 안되는 소리만 잔뜩 써 놨네. 그게 핵심이 아니니까OOO, 그렇게 생각하니 뇌가 없다는 소리를 듣는거에요." 와 같은 댓글을 남기실 것 같다는 생각이 들이지만 일단 저의 의견은 이렇습니다.

본인의 욕망이 그러하다는 것을 탓할 생각이 없어요. 부동산을 자산증식의 도구로만 생각하는 것에도 뭐라는게 아니에요.  그런 욕망이 국가 거시정책의 근거가 될 수 없다는 말입니다.  국가의 거시정책은 그런 욕망을 제어하는데 존재의미가 있지 그 욕망을 충족시키는데 있지 않아요. 그런 욕망은 기업들의 돈벌이 대상으로 해결되면 충분합니다.  우물에서 커피 찾는 그 무식함을 지적하는거에요.  

공공임대주택 보급에서 국가가 주도하는 비율은 한국의 경우 비슷한 경제력을 갖춘 다른 나라에 비하여 턱 없이 부족한 수준입니다.  공공임대사업 영역은 시장으로 해결될 수 없고 님처럼 부동산을 자산증식 수단으로만 사고하는 유한계층이 아닌 생존권의 문제로 절박한 사람들의 문제는 기업이나 시장에서 해결할 수 없어요. 당연히 국가가 개입해야 하는데 그 동안 너무 개입을 안한게 문제지 말입니다.  관심이 없어 잘 모르는 이야기는 아예 하지 마세요. 

박원순식 서울시 거시부동산 정책은 현정권에 대비해서도 마이너인 편에 속합니다.  뒤 늦게 문재인이 빠른 시일안에 공공임대주택 200만호 공급하겠다고 공언을 했어요.  이런거 하라고 국가가 있는겁니다.  당신같은 사람들의 개인적 욕망을 충족 시키기 위해서 존재하는게 아니구요. 일관성 있게 자신의 욕망 실현은 시장에서만  추구하라는 말입니다. 

한편, 도시공학이나 환경문제는 내 알바 아니라는 태도 참 투명합니다. 그러니 ‘공동체’ 문제의식을 이념적으로 보는거죠. 

그런데 가장 한심한 것은 도시과밀의 문제가 자신의 욕망과 무관하다는 사고입니다.  도시과밀은 결국 도시생활조건의 악화를 초래할 수 밖에 없습니다.

이미 집을 샀던 앞으로 사던 과밀한 도시환경이 되도 상관 없다는 사고방식은 전혀 합리적이지 않아요. 그냥 아 몰랑~ 땡깡 부리기 수준일 뿐이죠.

한편, 수도권에 인구의 2/3이 몰려 사는 한국같은 나라에서 부동산이라는 재화를 시장에만 맡기면 홍콩같은 지옥이 펼쳐지게 됩니다.  

정부의 규제 의미는 부동산 시장을 이기려는게 아니라 ‘조절’하는데 있습니다.  그리고 그런 조절 기능은 국가의 존재이유입니다.  이미 투기자본이 뿌리깊게 그리고 글로벌하게 자리 잡혀 있는 부동산 시장을 정부가 두 손 놓고 있는 것은 국가의 존재이유를 부정하는 것이에요.  시장주의자가 아니라 무정부주의자들이나 할 소리죠.   정치 구호화 하는건 현 정권이 보다는 현정권을 반대하는 쪽이 심각한거 아닌가요? 그 윤희숙인가? 국회의원,  세입자도 아니면서 세입자 코스프레로 임대차3법을 공격하고 선동하던게 바로 부동산문제를 정치구호화 하는 행위입니다. 본인이 전문가가 아니라고 해서 아무 소리나 막하는 자격증을 따는게 아닙니다.   좀 알고 말하세요. 

중국에서 월세생활하면서 한국의 부동산까지 섭렵한 쏘보님의 그 전지전능함에 놀라움을 금치 못합니다 ㅋㅋ

서울에서 아파트값 좀 올랐다고 진짜 눈에 뵈는게 없나 보네 ㅋㅋㅋ